高齢化などの事情で農地を売却したい、と考えている方もいらっしゃるかもしれません。
農地売却の場合は、農地法によって法的な制限がかかりますが、どのような手続きが必要なのでしょうか。
農地売却に必要な許可
農地法のもと、農地売却をおこなう場合は許可が必要です。
3条許可
農地として売却する場合。
・許可権者：農業委員会
5条許可
農地を農地以外に転用して売却する場合。
・許可権者：都道府県知事（ただし、農林水産大臣が指定した市町村の場合はその長）
5条許可が必要になる農地売却を農地転用といい、宅地や雑種地にする場合は、この許可が必要です。
ただし、農地転用ができない農地もあります。
立地基準とは？
農地は5つの基準区分に分けられ、そのなかでも2つの区分：第2種農地か第3種農地に該当する農地のみ、農地転用が可能です。
転用可能な立地基準にある農地
●第2種農地
生産性が低い農地（農業公共投資の対象外）
市街地として今後発展する可能性のある農地
駅／官公庁などから500m以内の農地
用途地域から500m以内の農地
第１種／第３種に属さない農地
●第3種農地
市街地にある農地
都市化が進み、500m以内に２つ以上の公共施設がある農地
駅／官公庁などから300m以内の農地
用途地域以内の農地
転用が不可能な立地基準にある農地
●農用地区域内農地
市町村の農業振興地域整備計画で、農用地区域に指定されている農地
●甲種農地
市街化調整区域内にある、とくに良好な営農条件をもつ農地
●第１種農地
良好な営農条件をもつ農地
また、この立地基準とともに「一般基準」もクリアされないと農地転用はできません。
一般基準では、転用後の用途目的とその達成の確実性のほか、その用途が周辺地域に悪影響を及ぼさないか、などが審査されます。
農地売却の流れ
1.役所への事前相談
3条許可なら農業委員会へ、5条許可なら都道府県知事／指定市町村長へ。
5条許可の場合は、農地転用が可能かどうかの調査をおこなうために事前に役所に農地種別調査を依頼してください。
2.価格査定と媒介契約の締結
事前相談により許可の見通しがたてば、不動産会社に農地の価格査定を依頼します。
価格査定が済み、依頼する不動産会社が決まれば、媒介契約を締結します。
3.売却活動開始
3条許可では買い手に農業ができる能力、5条許可では転用後の買い手の事業の確実性など、が審査されるため、売却は許可申請前におこないましょう。
4.許可を前提条件とした売買契約（停止条件付き売買条約）の締結
売却活動で買い手が決まれば、農地法に基づく許可が下りることを前提にした売買契約を締結します。
許可を申請・取得するには、先に買い手を決める必要があり、買い手、転用目的、転用目的が達成できるかなどを明確にして申請します。
この契約は、農地法に基づく許可が下りなければ、無効となります。
5.許可申請
売買契約の締結後、許可申請をしてください。
許可指令書が交付されるまで、約１か月かかります。
6.引渡
許可を取得したら、農地の引渡です。
この際、所有権移転登記申請のために、売り手から買い手に、農地法の許可指令書を引き渡さなければなりません。
7.確定申告
農地売却により税金が発生したり、節税対策で特例を利用したりする場合には、確定申告が必要です。
事前に確認することをおすすめします。
以上が農地売却の流れです。
