生産緑地の2022年問題と聞いて、ほとんどの方は身近に感じられないかもしれません。
しかし、とくに首都圏や大都市近郊に農地をもつ方には大きな問題で、さらには社会にも大きな影響を及ぼしかねません。
今回は、生産緑地の2022年問題とは何かご紹介します。
生産緑地の2022年問題
生産緑地とは、大都市部にある指定された農地のことで、指定期間のあいだは、所有者は営農の義務を負い、宅地としての転用は禁じられています。
1992年に指定を受けた生産緑地の所有者は、30年後の2022年、自治体への買取り申し出ができます。
財政難の自治体が買い取れるのは稀で、他の農業従事者へのあっせんもうまくいかなければ、生産緑地の指定は解除され、宅地としても転売が可能となります。
2022年はこのような流れで大量の宅地供給が不動産市場に流れこみ、不動産価格の混乱が予想され、さらに都市部の環境悪化が懸念されています。
農地並み課税から、宅地並み課税へ
2022年で指定後30年を迎える生産緑地の所有者は、買取りの申し出を自治体に出すことが可能です。
買い手がいない場合は3か月ほどで転用が自由になり、生産緑地指定が解除されます。
生産緑地指定中は固定資産税の減税（農地なみの課税）、相続税の猶予というメリットがありますが、指定を外れると固定資産税が宅地並みの課税となり、収める税金が高くなります。
2022年問題を見据えての行政の動き
行政でも2022年問題を見据えて特定生産緑地制度を設け、所有者の同意を前提に買取り申し出ができる期間を10年延期できるようになりました。
特定生産緑地の指定を受ければ、引き続き営農の義務はありますが、税金の優遇は引き継がれます。
また新たな法律により生産緑地の第三者への貸付けがしやすくなりました。
生産緑地指定後30年、農地を売買するためには
生産緑地を売買するためには、生産緑地の指定解除が必要です。
●買取り申し出を経て土地の有効活用または売却
2022年問題を見据え、買取り申し出をして生産緑地の指定が解除されると、固定資産税・相続税の優遇が終わり、税負担が増えます。
その状況に耐えうる十分な収入が、今後得られるかを見極めることが重要です。
●特定生産緑地の指定を受けずそのまま生産緑地を継続
特指定を受けず30年が経過すれば、いつでも買取りの申し出ができます。
また固定資産税は、激変緩和の経過措置がありますが、5年後は宅地並みの課税となります。
すぐに売却する予定や、開発予定がない場合でも、数年以内にその可能性が発生する場合は、特定生産緑地の指定を受けないのも1つの選択です。
その他の指定解除要件と方法
●生産緑地の所有者の病気や怪我
所有者が病気や怪我で営農不可能になれば、そのことを証明したうえで、買取り申し出をします。
納税額が上がるので、対策を事前に立てておくことが必要です。
●生産緑地の所有者の死亡
生産緑地の所有者が亡くなった場合、遺族が生産緑地のまま相続する選択をしなければ、指定は解除されます。
このとき生産緑地のまま相続すると、相続人は営農義務を背負うことになります。
まとめ
生産緑地を売買するためには、買取り申し出をする必要があります。
所有者は、買取り申し出の結果指定が解除されることで、税金の優遇がなくなるので、事前にできる対策はしておくべきでしょう。
指定の解除で、固定資産税、相続税が今よりもかなり上がると言われています。
都市部の農地であれば、土地活用として賃貸アパート／マンション経営を考えることもできるでしょう。
土地の売却や土地活用については常にアンテナをはり、必要に応じて専門家、不動産会社などに相談するとよいでしょう。
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