物件探しにおいて、物件がどの区域にあるかというのはとても重要な問題です。
市街化調整区域では原則、建物を建てられません。
しかし以前は市街化調整区域内でも一定の条件下で許可なしで建築ができる「既存宅地制度」がありました。
今回は物件を探している方向けに、既存宅地制度の概要や確認方法について解説します。
既存宅地制度の概要とは
市街化調整区域では無秩序な市街化を抑制するための制限が厳しく、次のケースを除いて建築や再建築は基本的にできません。
●開発許可・建築許可を受けた場合
●建築許可が要らない建築をする場合
しかし2001年5月18日以前は、市街化調整区域内であっても建築時の許可が要らなくなる制度がありました。
その制度は既存宅地制度といい、次の条件を満たす場合にのみ市街化調整区域内でも建築時の許可が不要であることを意味します。
●市街化区域に隣接あるいは近接する地域にある
●市街化区域に準じる地域でおおむね50戸以上の建築物が建っている
●市街化調整区域に指定されたときに、すでに宅地になっていたことについて知事の確認を受けている
現在は既存宅地制度が廃止されており、既存宅地の確認を受けた土地だったとしても許可不要で建築はできませんが、建築許可が下りれば建築できるケースもあります。
既存宅地制度の土地に該当するかどうかの確認方法とは
既存宅地制度の土地に該当するかどうかの判断は「市街化調整区域に指定された際にすでに宅地になっていたか」を基準にして確認します。
方法は自治体によって異なりますが、代表的なのは土地の全部事項証明書による確認です。
土地の全部事項証明書において、市街化調整区域に指定されたときにすでに物件のある土地が「宅地」登記されていて、かつ、現在まで「宅地」登記され続けている土地であることが確認できなければいけません。
現況が農地や山林になっている場合や、登記の地目が宅地以外に変更されている場合は対象外となります。
また、現在までに合筆された土地がないかのチェックも必要です。
全部事項証明書で確認できなかった場合は自治体によって対応が異なります。
たとえば高知県では昔の航空写真をもとに作成された図面を用いて判断し、他要件も満たしていれば確認可能です。
全部事項証明書でも図面でも確認できない場合には、固定資産課税台帳写しなどをもとに判断されるケースもあります。
