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不動産売却における送電線の影響とは?不動産評価の調べ方もご紹介

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不動産売却における送電線の影響とは?不動産評価の調べ方もご紹介

カテゴリ:不動産ノウハウ

不動産売却における送電線の影響とは?不動産評価の調べ方もご紹介

不動産の価格を決める条件にはさまざまなものがあり、そのひとつとして送電線の位置が挙げられます。
物件が送電線の下に位置する場合、送電線の種類によっては需要が変化するため注意が必要です。
今回は、不動産売却時に価格へ影響を与える送電線の種類や、送電線下にある物件の不動産評価を調べる方法などについてご紹介します。

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不動産売却価格に関連する送電線の種類とは

送電線には、送られている電圧ごとに3つの種類があり、もっとも電圧が低い低圧線は直流で600V以下、交流で750V以下です。
一般家庭に引き込まれる際は、電柱の上にある柱上変圧器でさらに100~200Vまで下げられます。
次に設けられた規格は高圧線で、直流で600V超から7,000V以下、交流で750V超から7,000V以下です。
いくつかの変電所を経由したあと、街に巡らされた配電線を通ってご家庭に届けられるため、家のそばにある送電線はほとんど高圧線になります。
もっとも電圧が高いのは鉄塔に支えられた特別高圧線で、直流・交流ともに7,000Vを超え、主な用途は工場などの大規模施設への配電です。
近くを通っている電線の電圧が高いほど不動産売却価格に影響があるため、すべての送電線が価格に影響するというわけではありません。

送電線下という条件は不動産売却価格にどう影響する?

送電線下にある物件でも売却できないわけではありませんが、そうでない物件と比べると需要が落ちるため価格も低くなります。
送電線下にある土地は、電圧が強いほど厳しい建築制限が設けられており、あまり自由に家を建てられません。
その対価として土地の所有者には電気事業者から補償金が支払われます。
しかし、この補償金が契約締結時に一括払いされていると買主はそのお金を受け取れないため、土地自体の値下げが必要です。
また、古い送電線や風の強い地域では送電線による騒音が発生するため、その分価格が下がる可能性があります。

売却前に送電線下の不動産評価を調べる方法とは?

不動産売却前に評価額を調べる際は、国有地の評価基準が参考になります。
国有地の上に送電線を作る場合、何も建築物がない更地価格の30%が評価額です。
また、土地に対する利用制限がどれだけかかっているかは、電力会社との契約内容によります。
送電線下の土地に建築制限をかけるため、電力会社が地役権を設定して一括で契約金を支払っている場合は地役権設定登記で確認可能です。
地役権でなく土地への債権という形で年払いの補償金がある場合は、送電線架設保持に関する契約が存在します。
これにより価格に影響が出るため、売却前には両者の有無や内容を確認しておきましょう。

まとめ

高圧線など、送電線下にある土地は、そうでない土地と比べて価格が下がる傾向にあります。
売却前には、電力会社から建築制限に対する補償がどのような形でされているか確認しておくと、取引がよりスムーズになるでしょう。
私たち前川商事株式会社は、堺を中心とした売買物件を取り扱っております。
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