念願のマイホームを購入しても転勤や家庭の事情など、さまざまな要因により不動産売却が必要となることがあります。
住宅ローンの未返済分であるローン残債がある場合は、抵当権が設定されているため注意が必要です。
今回は、ローン残債に付属する抵当権とは何か、ローン残債がある住宅を売却する方法や注意点などついて解説します。
ローン残債に付属する抵当権とは？
抵当権とは、住宅ローンを組む際に金融機関が不動産を担保とする権利のことです。
購入した住宅に抵当権が設定されていると、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、不動産は差し押さえられてしまいます。
抵当権は、住宅ローンの返済ができなくなった場合に備えているため、住宅ローンを完済すれば抵当権は抹消されます。
ただし、ローン残債がなくなると同時に抵当権が抹消されるわけではなく、法務局で「抵当権抹消登記」をしなくてはなりません。
ローン残債があっても不動産売却をする方法
ローン残債が不動産売却の価格を下回っている状態を「アンダーローン」と言います。
アンダーローンの状態であれば、不動産の売却金額をローン返済に充てられるため、問題なく不動産売却が可能です。
自宅に住み続けながら、ローン残債を一括返済できるリースバックを利用する方法もあります。
反対に、ローン残債が不動産売却の価格を上回っている状態をオーバーローンと言います。
オーバーローンの状態では抵当権が残り不動産を売却できないため、自己資金を集めてローン残債との差額を支払わなくてはなりません。
ローン残債がある不動産を売却する際の注意点
不動産は築年数が経過するにつれて価値が下がっていくので、一般的には早期に売却するほうが有利です。
しかし、住宅ローンが残っている物件はそのままでは売り出せないため、早期売却は得策とはいえないのが現状です。
買主から見れば、築年数が浅く住宅ローンが多く残っている物件よりも、残債が少ない・完済されている物件のほうが魅力的に見えます。
そのため、ローンの残債がある場合はあえて売却のタイミングをずらし、ローンの返済に専念するほうが良いでしょう。
また、ローン残債の繰り上げ手数料は借り入れから返済までの期間により異なるため、事前に金融機関への連絡も忘れないように注意しましょう。
一般的にローン残債の繰り上げ返済は準備に2～3週間かかるため、スケジュールに余裕をもたせて金融機関に連絡してください。
ローン残債を返済する目途がつかない場合は、競売よりも任意売却がおすすめです。
任意売却をするには金融機関の同意が必要ですが、相場に近い売却額となるケースが多いため、競売よりも高値で売却できるでしょう。
まとめ
ローン残債がある不動産には抵当権が設定されているため、ローン残債の完済により抵当権を抹消してから売却することが求められます。
住宅は築年数が浅いほうが売却価格は高くなりますが、ローン残債があると買い手の印象が悪くなってしまうため、ローン残債の返済と自宅の売却のどちらを優先するのか検討することも大切です。
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