親族間での不動産売買の際、条件によっては通常の売買でなく、みなし贈与になる場合があります。
みなし贈与になると、本来の売買契約では不要の税金などが発生するため、注意しなければなりません。
今回は、不動産売買におけるみなし贈与とは何か、みなし贈与になる条件や、みなし贈与にならないための対策についてご紹介します。
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不動産売買におけるみなし贈与とは
みなし贈与とは、物品の売買において一般的な価格よりも著しく低い価格で取引がおこなわれた場合、その差額を贈与したとみなして課税する制度です。
売買契約を締結した当事者の間に贈与の意図がなかったとしても、税務署が調査をおこないみなし贈与と認定すれば、贈与税を支払う必要があります。
親族間での不動産売買などでとくにみなし贈与が認定されることがあり、相続税や贈与税逃れへの対策として制定されました。
通常の相続税よりも税額が高くなる傾向があります。
売買取引を終えてしまうとみなし贈与に対する対策が取れないため、取引前に適切な対策を講じる必要があります。
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不動産売買がみなし贈与になる条件
売買取引でみなし贈与に認定される条件は、相場価格と比較して著しく低い価額です。
これを低額譲受と呼び、元値の10分の1の価格で売却するなどがこれに該当します。
この場合、元値から売却価格を引いた差額が贈与されたと見なされ、贈与税が課税される仕組みです。
また、不動産売買だけでなく、債務者が負っている借金を対価なしで弁済すると、債務免除等のみなし贈与が認定されます。
基本的に、本来代金や対価を支払う側が得をするような取引になっていると、みなし贈与になる可能性が高いです。
一方で、贈与税の対象になるかは、税務署がケースごとに判断するため、実際に認定されるまでどちらか分からない問題もあります。
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みなし贈与にならないための対策
みなし贈与を回避するためには、不動産の売買価格を相場に近いものに設定することが重要です。
とくに親族間の取引では、安価に譲渡したいという気持ちがあるかもしれませんが、親族間だからこそみなし贈与の認定を避けるために、相場を参考にすることが重要です。
一般的には、相場価格の80％を下回る価格が不適切とみなされ、みなし贈与になる可能性が高くなります。
贈与税の課税対象にならないように価格を決めたり、売買契約に必要な書類を用意するためには、専門家に相談することが重要です。
司法書士や税理士など、相続税や贈与税に詳しい専門家に相談して、適切な税金対策を進めることがおすすめです。
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まとめ
親族間において、一般的な不動産の価格相場よりも低い価格で物件を売却した場合、みなし贈与になる可能性があります。
みなし贈与を防ぐためには、相場価格に近い価格設定での売買契約が必要です。
適切な価格設定については、税金に関する専門知識がある専門家に相談すると良いでしょう。
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