不動産の任意売却を検討している場合に、気になるのは不動産に設定されている抵当権についてです。
抵当権消滅請求や代価弁済など、聞いたことはあるけれど、どういう状況で可能なのかよくわからない点が多いでしょう。
今回は、任意売却を考えるうえでの抵当権消滅請求とはどういうものか、代価弁済との違いや、抵当権消滅請求をする場合のポイントについてご紹介します。
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任意売却における「抵当権消滅請求」とは？
「抵当権消滅請求」とは、抵当不動産の第三取得者が、抵当権者に対して抵当権の消滅を請求できる権利です。
任意売却をするには抵当権の抹消が必要となりますが、抹消に応じてもらえない場合、新しい所有者が抵当権消滅請求をおこなう方法をとるケースも少なくありません。
抵当権消滅請求ができるのは、抵当不動産の所有権を取得した者（第三取得者）です。
反対に、主たる債務者や保証人は、抵当権消滅請求はできません。
抵当権消滅請求の方法は、抵当権者全員に対して書面を送達しておこない、請求された側は通知の到達から2か月以内に応じるかどうかを選択する必要があります。
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任意売却の抵当権消滅請求と代価弁済の違い
抵当権消滅請求と間違えやすいものに、「代価弁済」があります。
代価弁済とは、抵当不動産において、所有権（地上権）を買い受けた者が、抵当権者の請求に応じてその代価を弁済し、抵当権が消滅する制度です。
抵当権消滅請求と代価弁済の違いの一つが、代価弁済ができる第三取得者は、買い受けた者（売買）のみである点です。
相続による取得者や贈与による取得者は、代価弁済ができないので注意しましょう。
また、抵当権の被担保債権の保証人は抵当権消滅請求ができませんが、ケースによっては代価弁済ができる場合があります。
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任意売却で「抵当権消滅請求」をする場合のポイント
抵当権消滅請求をする場合のポイントとして、「債務者」は抵当権消滅請求ができない点があります。
債務者は借金をしている立場であり、抵当権が抹消されるとお金を貸している側が不利益を被る状態となるため、その借金を完済するまでは抵当権抹消請求はできません。
また、抵当権消滅請求をおこなう場合、債権者がスムーズに承諾してくれないケースもあり、不動産を購入した第三者に不都合が生じる可能性があります。
債権者に法律に則った書面を送付し、受け取った後2か月以内に競売をしなければ「みなし承諾」として抵当権消滅請求を承諾したとみなされます。
そのほかのポイントとしては、抵当権消滅請求の時期も重要です。
住宅ローンの完済後なら抵当権消滅請求は問題なくできますが、ローン完済前であれば、競売での差し押さえ効力が発生する前に抵当権消滅請求をおこなう必要があります。
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まとめ
任意売却における抵当権消滅請求とは、抵当不動産の第三取得者が、抵当権者に対して抵当権の消滅を請求できる権利です。
代価弁済は、抵当権者の請求に応じてその代価を弁済します。
抵当権消滅請求のポイントとして、債務者は請求できない、債権者が2か月以内に競売をしなければみなし承諾となる点があります。
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