相続する不動産のなかには、賃貸物件として貸し出しているアパートなどの収益物件もあります。
収益物件は実家などの一般的な不動産とは違うことから、相続人の決め方などについて迷うケースも珍しくありません。
そこで今回は、収益物件を相続する場合の相続人の決め方や家賃の取り扱い方、収益物件を相続後に売却する際の注意点を解説します。
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収益物件の相続人の決め方
収益物件とは、アパートなどに利用されている物件のことであり、家賃収入を得られる点に特徴があります。
このように収益物件には金銭的なメリットがあるため、複数の相続人に収益物件が残された場合、誰がこの不動産を受け継ぐかを巡りトラブルになることも珍しくありません。
収益物件の相続人の決め方は、遺言書の有無により違いがあります。
遺言書がある場合だと、遺言書の内容に沿って故人の希望どおりに収益物件の相続人を決めます。
一方で遺言書がない場合であれば、権利を持つ相続人全員で遺産分割協議をおこない、収益物件の相続人を決めなくてはなりません。
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収益物件の家賃収入は相続財産になる?
収益物件では相続の手続きを進めている最中でも家賃収入が発生しますが、この家賃が相続財産になるか否かは、相続の進み具合によって異なります。
まず、相続開始前には、亡くなった方の財産に含まれると考えられることから、収益物件の家賃は相続財産です。
また、相続開始後から相続人を決める遺産分割協議中の家賃については、遺産分割の対象とはならず、法定相続の割合に応じて相続人で分けることになります。
このタイミングにおける家賃収入は遺産とは別に考える必要があり、収益物件から発生した法定果実である家賃は相続の権利を持つ方で分配することがポイントです。
さらに、遺産分割成立の後における収益物件の家賃収入は、遺産分割協議の結果不動産を受け継ぐと決まった方のものになります。
このタイミングの家賃収入は相続財産には該当せず、相続後に発生した収入と考えるのが自然です。
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相続した収益物件を売却する場合の注意点
収益物件を相続したとしても、管理の手間やコストを考えたうえで、手放す決断をすることがあります。
このように相続後に収益物件を売却した場合、売却の利益にかかる譲渡所得税を納める際に利用する相続税の取得費加算の特例には、要件や期限があることが注意点です。
とくに、相続後3年10か月以内の売却期限を過ぎてしまうと相続税を譲渡費用に計上できなくなる点に注意しましょう。
また、相続した収益物件の売却タイミングにより、譲渡所得税の税率が違うことも注意点です。
このほかにも、収益物件に入居者がまだ住んでいる場合であれば、半年~1年ほど前から立ち退き勧告が必要になることも注意点といえます。
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まとめ
収益物件の相続人は、遺言書どおりに決めるほか、遺言書がなければ遺産分割協議をおこない決めます。
収益物件の家賃について、相続開始前は相続財産になりますが、相続開始後には取り扱いが異なる点には気を付けましょう。
相続後に収益物件を売却する場合には、タイミングによって売却利益にかかる所得税が変わることなどが注意点です。
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