相続した土地の種類によっては、土地活用の方法が制限されるケースがあります。
この記事では市街化調整区域とは何か、路線価との関わりも含めて相続税評価がどのようにおこなわれるのかを解説します。
相続後に土地をどうするかの対応策も解説するので、制限のある土地を所有する予定のある方は参考にしてください。
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市街化調整区域とは：路線価との関わり
「市街化調整区域」とは、都市計画法に基づいて、都市の発展と計画的に街づくりをおこなうために、市街化を抑制するように定められている区域です。
区域内の土地を利用する際の規制が厳しく設けられています。
一定の要件を満たした場合を除いて、原則として開発や建築は認められません。
市街化調整区域では、路線価が付されていないのが一般的です。
そのため、土地を評価する際は原則的に路線価ではなく、倍率方式が用いられます。
倍率方式とは、固定資産税評価額に、宅地や山林・畑といった土地の属性ごとに国税庁が定めた倍率をかけて評価する方式です。
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市街化調整区域内にある土地の相続税評価
市街化調整区域内にある土地の相続税評価は、対象の土地と状況が類似する地目をもとにおこないます。
市街化調整区域のなかでも、区分上、宅地・山林・田・畑などの個別に定められた地目以外の土地を雑種地といいます。
雑種地の具体例は、駐車場や資材置き場などです。
雑種地を評価する際には、近傍の宅地に比準する方法が用いられます。
相続税評価額を求める計算式は以下のとおりです。
相続税評価額＝類似の固定資産税評価額×（1－しんしゃく割合）×評価倍率
市街化の度合いや位置・形状など、対象の土地との条件の違いを考慮したうえで1㎡当たりの価額が決定されます。
この価額に、対象の土地の面積を乗じて求めた金額が評価額です。
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相続した市街化調整区域をどうするかの対応策
市街化調整区域の土地をどうするかの対応策には、売却する方法や、土地信託をする方法などがあります。
売却する際には、土地を活用できる方法をアピールしましょう。
交通の利便性が高く、周辺状況が適していれば、許可を得なくても建物を建築できるケースがあります。
市民農園や太陽光発電・駐車場などの利用に適しているといったアピールできる情報を、空き家バンクや不動産ポータルサイトなどになるべく多く掲載しましょう。
土地信託は、土地の所有権を信託会社や信託銀行に移して、信託する方法です。
土地活用は信託先がおこない、収益の一部を配当として受け取れます。
信託期間が過ぎると所有権は返還されるので、利用価値がある土地の場合に有効な方法といえます。
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まとめ
市街化調整区域とは、市街化を抑制するよう定められた区域であり、評価の際には路線価ではなく倍率方式を用いるのが一般的です。
相続税評価額は、近隣の類似した土地の固定資産税を元に、状況をしんしゃくして求められます。
この区域にある土地を相続した際には、売却や土地信託など、その土地の状況に適した方法を選びましょう。
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