住宅ローンが残っている不動産を兄弟間で売買して、名義変更をおこなうケースがあります。
ローン残債があっても兄弟間であれば問題はないと考えている方がいますが、兄弟間の不動産売買は抵当権に注意が必要です。
今回は、ローン残債がある不動産の親族間売買の抵当権や、ローン完済ができない際の対処法を解説いたします。
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住宅ローン残債がある際に兄弟間で名義変更をするケースは？
会社に勤めている方が60歳を迎えて定年退職をすると、収入が減少します。
そのあと、住民税を滞納してまで住宅ローンを返済する状況に陥ったことがありました。
兄弟で住んでいましたが、収入減少が理由で、金銭的に余裕がある兄弟に名義変更をするわけです。
また、結婚を機に実家を出ていくために、まだ実家に残っている兄弟に名義変更をするケースもありえます。
地方にある実家にはまだ住宅ローンが残っており、その実家に住んでいる兄弟に名義を変えるケースです。
住宅が複数名の共有持分だった場合は、単独名義にするための名義変更も考えられます。
こちらは相続対策となりますが、不動産は分けるのが難しい財産であるため、事前に対策を講じた形です。
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兄弟間や親族間売買の名義変更であっても住宅ローンの完済は必要
住宅ローン残債があっても、親族間売買は可能です。
ただし、ローンを組む際の金銭消費貸借契約では、名義を勝手に変更してはいけないと決められています。
勝手に名義を変えて契約違反をすると、残債を一括返済する必要があるため、注意してください。
不動産に抵当権が設定されている場合は、名義を変える前に抵当権を消さなければいけません。
抵当権とは、ローンを利用して住宅を購入した際に、ローンを払えなくなったら住宅を競売に出せる権利です。
銀行のローンを組む際にローン完済まで不動産譲渡を禁止する旨が書かれています。
ですが、親族間売買で売買の代金で返済できれば、譲渡は可能です。
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兄弟間で名義変更したいが住宅ローンを完済できないときの対処法
ローンを完済できないときは、新たにローンを組み既存のローンを完済する、借り換えと呼ばれる対処法があります。
たとえば兄に名義を変えたいときは、新しいローンの名義人を兄にするわけです。
新たなローンの審査にとおらなければ借り換えはできないため、安定した収入があって健康状態に問題がないかを確認してください。
また、借り換えには保証料や融資手数料がかかるため、予定外の出費にならないように注意してください。
ほかには、住宅を兄弟に買い取ってもらい、購入代金に対して新規でローンを組む対処法もあります。
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まとめ
住宅ローン残債があっても、兄弟間での名義変更は可能ですが、抵当権を抹消しなければいけません。
もしローンを返済できないときは、親族間売買で売却代金を得て、ローン残債を払いましょう。
借り換えで名義を変える対処法もありますが、審査があるうえに手数料がかかります。
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