所有している収益物件が売れ残るのは、何が原因となっているのでしょうか。
居住用物件とは異なり収益物件は、収益性の有無によって需要が大きく変動してしまうため、3か月以上経っても売れないと何かしらの問題を抱えている可能性があります。
こちらの記事では、オーナーチェンジ物件が売却しにくいといわれる理由をお伝えしたうえで、成功させる方法と流れについて解説します。
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オーナーチェンジ物件が売却しにくいといわれる理由
オーナーチェンジ物件が売却しにくいと言われる理由は、購入層・内覧・住宅ローンの3点が挙げられます。
まず、収益物件を探している買主には専門的な知識を持ち合わせている方が多くいるため、何かしらの問題があれば売り払う機会を逃してしまいがちです。
続いて、基本的には入居者がいる状態で販売活動をおこなうため、購入希望者が物件内部を見たいと思っても表面的な部分しか確認できないので判断が難しいです。
最後に、一般的な住宅ローンのように低金利の融資を受けられないので、自己資金調達できる限られた方たちを対象にしているため需要が少なくなりやすいといわれています。
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オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法
オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法は、空室改善・更新料の無料化・メリットのアピールの3点です。
まず、収益物件としての魅力をアピールするためには入居率が高い必要があるため、空室がある状態では魅力が半減してしまいます。
そのため、販売活動中は満室が理想のため、家賃・敷金・礼金を見直して、入居率を高める工夫をしましょう。
続いて、契約満了を迎える直前の入居者がいれば更新料を無料にして住み続けてもらうと、家賃収入を安定させられるので需要が高くなりやすいです。
最後に、土地や間取りなど類似物件と比べて強みがあれば、メリットとして訴求できると購入希望者の購買意欲を高められます。
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オーナーチェンジ物件を売却するときの流れ
オーナーチェンジ物件を売却するときの流れは、まずは複数の仲介業者に査定価格を提示してもらい、信頼できそうなところと媒介契約の締結をします。
その後、レントロールと呼ばれる賃貸物件の入居条件などをまとめた一覧表を用意して、購入希望者に対して家賃や敷金や入居者の特徴などを公開します。
このレントロールで賃貸状況を開示すると、収益物件としての魅力があるかどうかを判断しやすくなるので、スムーズに販売活動が可能です。
購入希望者との交渉が完了すれば、売買契約を締結して、物件の引き渡しと賃貸借契約の引き継ぎ手続きへと進みます。
最後に、入居者に対してはオーナーが変わる旨を伝える必要があるので、賃貸借契約の変更点を含めて通達するようにしてください。
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まとめ
オーナーチェンジ物件は、比較的不動産知識を持っている方が購入層になるため、少しでも条件に問題があると売れにくくなってしまう特徴があります。
販売活動を成功させるためには、収益性の高さを証明するために、極力入居率を高く維持できるように工夫してください。
また、売買契約が成立したら、入居者にはオーナーが変わる旨を必ず伝えたうえで、取引を終了させるようにしましょう。
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