実家の農地を相続したとき、農業を継ぐつもりがなければ、売却する必要があります。
農地は普通の不動産とは違い、特別な手続きが必要となるため、どのような流れでおこなうべきかわからないのではありませんか。
今回は、相続した農地の売却をおこなう流れと、メリットやデメリットを解説するので参考になさってください。
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相続した農地を利用しないときに売却する流れ
農地を売却する場合は、名義人を変更するための相続登記をしてから、許可申請を出して売る流れになります。
買い手が見つかった場合は、停止条件付売買契約を結び、農業委員会の許可をもらうまでは売買契約が無効である状態にしなければいけません。
農地のまま売却する場合は農業委員会の許可が必要ですが、転用して売却する場合は農業委員会へ申請したうえで都道府県知事（または指定市町村長）の許可を得る必要があります。
転用して売却する場合は、農業委員会に申請を行い、許可は原則として都道府県知事（指定市町村の場合は市町村長）が行います。
都市計画法の市街化区域内であれば許可は不要であり、農業委員会への届出のみで大丈夫です。
農地のまま売却する場合も農業委員会の許可が必要です。
耕作放棄しないで土地の前面を利用しているか、年間150日以上農業に従事するかなど、厳しく審査されます。
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相続した農地を利用せずに売却するメリット
手元に現金がない場合でも、土地を資金に変換し、期限までに納税できるメリットがあります。
相続税は財産を継いだ方が支払うため、たとえ土地を売ったとしても継いだ事実があれば納税しなければいけません。
土地を売って現金を確保できる手段を用意しておくのは、納税対策として有効です。
また、管理負担の軽減につながるメリットもあります。
農業は草むしりや土を耕したり植え物の管理をしたりしなければならず大変ですが、そういった手間がかかりません。
土地を手放してしまえば、固定資産税の支払い義務もなくなるため、経済的な負担も少なくなります。
とくに、市街化区域内にある農地であれば、転用手続きも比較的楽に進むため、おすすめです。
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相続した農地を利用せずに売却するデメリット
市街化区域外の場合は、手続きに手間と時間がかかるデメリットがあります。
農業委員会から許可をもらう必要があるうえに、土地が広いと都道府県知事からの許可も必要です。
また、不動産を売って得たお金が取得費と譲渡費用を超えた場合は、譲渡所得税が課税されます。
固定資産税の支払い義務の代わりに、翌年の確定申告と納税が必要になるわけです。
納税猶予制度を活用していた方は、相続税の納税義務が生じるデメリットにも注意してください。
農地を継いで農業をおこなっていた場合に、相続税の納税が猶予される制度があります。
農地をほかの方に売ると納付猶予がなくなり、税金を支払わなければいけないわけです。
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まとめ
受け継いだ農業用の土地を売却するには、まず相続登記をおこない、農業委員会から許可を取ります。
許可をもらうには時間がかかるため、あらかじめ停止条件付売買契約を結ぶ流れとなります。
売却して利益が出たときは、譲渡所得税が課税されるので注意してください。
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